Nghị quyết mới 'giải cứu' cho dự án tồn đọng

"Đóng băng" hàng triệu tỷ từ dự án chậm triển khai

Hàng nghìn dự án chậm triển khai, kéo dài qua nhiều năm không chỉ làm lãng phí quỹ đất, vốn đầu tư và tài sản xã hội, mà còn tạo ra những nút thắt pháp lý, ảnh hưởng môi trường đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội ở nhiều địa phương.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trong số 4.489 dự án, khu đất gặp khó khăn, vướng mắc, 1.022 dự án đã được các bộ, ngành và địa phương giải quyết theo thẩm quyền; 129 dự án đã được Chính phủ ban hành nghị quyết tháo gỡ; 1.814 dự án thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương; còn 1.524 dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế, chính sách xử lý.

Qua rà soát, nhóm khó khăn, vướng mắc tập trung chủ yếu ở các dự án có sai phạm hoặc bất cập phát sinh trong quá khứ nhưng chưa có cơ chế xử lý phù hợp. Đó là các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu nhưng chưa được giao đất; các dự án condotel, officetel được cấp giấy chứng nhận với loại đất không đúng quy định; các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không đúng thẩm quyền hoặc chưa đúng trình tự pháp luật.

Ngoài ra còn có những dự án sử dụng đất sai mục đích, xây dựng công trình khi chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; một số dự án điện truyền tải đã triển khai nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Phần lớn các trường hợp này đều liên quan nhiều luật khác nhau như đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đấu thầu… Khi pháp luật thay đổi qua từng thời kỳ, việc áp dụng để xử lý tồn tại cũ càng khó khăn hơn, dẫn đến hồ sơ kéo dài, tranh chấp và khiếu kiện.

Gỡ khó nhưng không hợp thức hóa sai phạm

Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 đã mở ra cơ chế, chính sách đặc thù  tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm giải quyết những vấn đề tích tụ qua nhiều thời kỳ.

Để nghị quyết sớm đi vào cuộc sống, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện theo thủ tục rút gọn. Dự thảo gồm 5 chương, 15 điều.

Theo đó, đối với hướng dẫn xử lý các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) không đúng quy định, Dự thảo quy định cơ quan chuyên môn sẽ rà soát sự phù hợp của dự án với quy hoạch, điều kiện xây dựng, sau đó trình UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất ghi trên GCN. Người sử dụng đất được miễn phí, lệ phí khi thực hiện các thủ tục điều chỉnh.

Dự thảo cũng quy định cách xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với chủ đầu tư. Trường hợp trước đây giá đất được tính thấp hơn giá đất ở thì phải nộp bổ sung phần chênh lệch; trường hợp không có căn cứ xác định tỷ lệ cũ thì tính theo chênh lệch giữa đất ở và đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm xử lý.

Đối với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư hoặc quản lý, sử dụng đất nhưng vẫn đủ điều kiện tiếp tục triển khai, dự thảo đặt ra cơ chế rà soát năng lực nhà đầu tư, hoàn thiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

Trường hợp nhà đầu tư đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì được xem xét xử lý theo quy định hiện hành; nếu không tiếp tục thực hiện dự án, địa phương xem xét hoàn trả các khoản chi hợp pháp đã bỏ ra.

Đối với các dự án nằm trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi không đúng trường hợp luật định, dự thảo giao cơ quan chuyên môn rà soát điều kiện cụ thể của từng dự án, trình UBND cấp tỉnh quyết định tiếp tục sử dụng đất hay xử lý thu hồi.

Nếu dự án phù hợp quy hoạch, đáp ứng yêu cầu pháp luật và có khả năng triển khai thì được xem xét tiếp tục thực hiện. Nếu không đủ điều kiện, việc xử lý sẽ theo trình tự thu hồi đất do vi phạm pháp luật.

Dự thảo cũng hướng dẫn mở rộng áp dụng các cơ chế đã phát huy hiệu quả từ Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa và Nghị định số 76/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết Nghị quyết 170/2024/QH15 đối với các dự án có tình huống pháp lý tương tự trên phạm vi cả nước, tạo sự thống nhất trong xử lý.

Điểm đáng chú ý là tinh thần xuyên suốt của dự thảo Nghị định là tháo gỡ khó khăn nhưng không hợp pháp hóa sai phạm, không làm phát sinh sai phạm mới. Đây là nguyên tắc quan trọng nhằm bảo đảm kỷ luật, kỷ cương pháp luật trong quá trình xử lý tồn đọng.

Việc hoàn thiện cơ chế cho các dự án kéo dài không chỉ nhằm giải quyết hồ sơ cũ, mà còn mang ý nghĩa lớn hơn là khơi thông nguồn lực đất đai, nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Khi hàng nghìn hecta đất được đưa vào sử dụng hiệu quả, nhiều dự án được tái khởi động, ngân sách tăng thu, việc làm được tạo mới, niềm tin của doanh nghiệp và người dân cũng được củng cố.